Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) – сложная макроотрасль экономики. Коммунальное хозяйство охватывает более 30 подотраслей: эксплуатация и ремонт жилья, тепло- и электроэнергетика, водопровод, канализация, электротранспорт, бани, прачечные, уборка и благоустройство территории, гостиничное хозяйство.
От эффективной работы жилищно-коммунального хозяйства зависят благоустройство и комфортность проживания человека, удовлетворение его насущных потребностей и в конечном счете работоспособность и здоровье.
Проблема обеспечения населения жильем, коммунальными услугами в России на протяжении многих десятилетий была и есть одной из самых сложных и трудно решаемых. Еще в 30-е гг. ХХ в. отток средств из жилищного строительства в индустриальное привел к резкому снижению финансирования жилищно-коммунального хозяйства, не обеспечивал надлежащих условий жизни населению новых городов и рабочих поселков. Индустриализация требовала притока в города рабочей силы на промышленные новостройки. В этих условиях административное распределение жилья стало инструментом привлечения и удержания рабочих на предприятиях. Массовое переселение граждан в города потребовало обеспечения их хоть каким-нибудь жильем, что привело к ухудшению качества жилищного строительства и преобладанию квартир коммунального типа.
За годы Второй мировой войны и послевоенной разрухи значительная часть жилищного фонда России была просто потеряна. Многие граждане были вынуждены жить в землянках и наспех построенных бараках. С конца 50-х гг. в стране стали больше уделять внимания жилищной проблеме, в результате чего развернулось массовое жилищное строительство, и в 60-е гг. в год на одного жителя Алтайского края сооружалось примерно 0,4–0,5 кв. м жилья. Это позволило почти всех нуждающихся переселить из подвалов, полуподвалов и бараков в благоустроенные квартиры. Со времен Н. Хрущева при посемейном заселении нового жилья преобладали небольшие квартиры в типовых панельных домах, а простым людям стали доступны такие блага, как холодная и горячая вода, канализация, централизованное отопление и др.
Жилищно-коммунальное хозяйство края получило качественное развитие только в 70–80-х гг. В 1976–1980 гг. было введено 6024 тыс. кв. м жилья, в 1981–1985гг. – 6393, в 1986–1990 гг. – 7304 тыс. кв. м. В 1980 г. обеспеченность жильем составляла 12,5 кв. м на одного жителя, в 1985 г. – 14, в 1995 г. – 16,5 кв. м. На Алтае большую часть работ в ЖКХ, где работает более 30 тыс. чел., выполняют территориально-производственные объединения.
С конца 1970-х гг. жилищно-коммунальное хозяйство становилось все более убыточным сектором экономики. На его поддержание потребовались значительные бюджетные средства. Квартплата и плата за коммунальные услуги покрывали только часть их стоимости из-за существовавшей в то время скрытой инфляции, поэтому основой государственной жилищной политики стало удешевление строительства.
К 1975 г. более половины всех жилых помещений принадлежало предприятиям и организациям. Они не имели права распоряжаться жилищным фондом по своему усмотрению, однако должны были нести ответственность за его финансирование и управление. В 1981 г. Правительством СССР было принято решение о постепенной передаче ведомственного жилищного фонда местным Советам. Но процесс этот шел медленно, централизованная система управления ЖКХ была громоздкой и крайне неэффективной. Организации по управлению и обслуживанию жилья не имели необходимой самостоятельности, а в решении технологических вопросов предпочтение всегда отдавалось проектам с большой степенью централизации и концентрации мощностей. Поэтому, например, обеспечение отопления с ТЭЦ сопровождалось строительством теплосетей большой протяженности даже к самым удаленным объектам. Это вело к огромным потерям тепла, значительным затратам на содержание теплосетей и неудобству для жильцов из-за отключений отопления и горячего водоснабжения, связанных с авариями и летними профилактическими работами.
Суть нынешней жилищной реформы состоит в передаче жилищного фонда в управление самим владельцам и создании рынка коммунальных услуг, на котором собственники жилья смогут найти то, что соответствует их требованиям и возможностям.
Трудность решения жилищного вопроса заключалась не только в нехватке средств, но и в отсутствии конкурентной среды. Службы, ответственные за управление жильем и его обслуживание, выступали одновременно заказчиками и подрядчиками работ и услуг. Организации по снабжению водой, теплом, установке и ремонту лифтов, вывозу мусора занимали монопольное положение, стимулов к улучшению работы у них не было.
В среднем советская семья улучшала свои жилищные условия только раз в 20–25 лет. Поэтому одной из главных социальных задач перестройки и реформ стало ускорение решения жилищной проблемы. По государственной целевой программе «Жилище» 1993 г. предполагалось обеспечить каждую российскую семью к 2000 г. отдельным жильем – квартирой или индивидуальным домом. Планировалось, что каждый третий дом будет возводиться на средства граждан. Но эти идеи не были реализованы, целый ряд неотложных вопросов к середине 2000-х гг. так и не был решен. В целях комплексного решения проблем перехода к устойчивому функционированию жилищной сферы, обеспечивающего доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, в 2001 г. постановлением Правительства РФ была принята на период 2002–2010 гг. ФЦП «Жилище». Сущность действующей жилищной программы – создание рынка жилья, дающего возможность реализовать право каждой семьи и совершеннолетнего члена общества выбирать наиболее приемлемый для них способ улучшения жилищных условий.
Если раньше были громадные очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, то сейчас для большинства населения существуют иные сложности – отсутствие финансовых возможностей для приобретения жилья. Особенно это касается молодых семей, а также работников бюджетной сферы.
По обеспеченности населения жильем Россия уступает многим соседним странам, не говоря уже о развитых. Из-за сокращения бюджетных ассигнований на жилищное строительство снижен объем ввода нового жилья в целом по России к середине 90-х гг. в 2 раза, а по депрессивным и отсталым регионам – еще больше.
При узаконивании частной собственности в стране возник рынок жилья, чему немало способствовала политика бесплатной приватизации. Она позволяет решать проблему более эффективного использования жилищ благодаря возможности обменять квартиру, продать или заложить ее. Теперь рынок жилья формируется из двух сегментов: купля-продажа объектов нового строительства (первичный рынок), а также купля-продажа и обмен существующих квартир (вторичный рынок). Купля-продажа и обмен призваны привести качество и количество занимаемого жилья в соответствие с финансовыми возможностями и потребностями семей.
Жилищный фонд Алтайского края на начало 2006 г. составил более 50,2 млн кв. м. По душевой обеспеченности жильем на одного человека край занимает четвертое место в Сибирском федеральном округе – 18,4 кв. м общей площади. Этот показатель приближается к нормативному – 19 кв. м (по России показатель равен 20 кв. м). Рост данного показателя во многом достигается за счет снижения численности населения.
В Алтайском крае общие затраты на капитальный ремонт жилья в 2004 г. составили 156,8 млн руб., в том числе на ремонтно-строительные работы – 155,5 млн руб. В городских поселениях на капитальный ремонт израсходовано 152,3 млн руб., или 97,1% общего объема затрат.
На начало 1999 г. в органах местного самоуправления городов и районов края состояли на учете на получение жилья 93,1 тыс. семей, 19 тыс. из них проживали в общежитиях и коммунальных квартирах, 2,2 тыс. семей – в ветхом и аварийном фонде. В 1996–2001 гг. в крае за счет всех источников финансирования построено и введено в эксплуатацию 2,7 млн кв. м общей площади жилых домов, в том числе в сельской местности – более 1 млн кв. м. Новоселами стали 30494 семьи.
В начале 2005 г. в очереди на получение жилой площади в домах государственного, муниципального, общественного, смешанного жилищного фонда и фонда ЖСК состояли 65,1 тыс. семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, что на 2 тыс. меньше, чем в 2004 г. Среди них 725 семей инвалидов Великой Отечественной войны, погибших военнослужащих и семей, приравненных к ним (1,1% от общего числа стоящих на очереди), 906 участников войны (1,4%), 328 принимавших участие в работах по ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС (0,5%), 17 беженцев (0,03%), 1226 вынужденных переселенцев (1,9%), 887 военнослужащих, уволенных и увольняемых в запас или отставку (1,4%), 740 военнослужащих-ветеранов Афганистана (1,1%), 3906 многодетных (6,0%) и 4494 молодых (6,9%) семей.
С начала приватизации в частную собственность граждан передано 460 тыс. жилых помещений (квартир, комнат в коммунальных квартирах, отдельных жилых строений) в домах государственной, муниципальной, общественной и смешанной форм собственности, или 82% жилых помещений, подлежащих приватизации. В 2005 г. приватизировано 21 тыс. жилых помещений общей площадью 1009,8 тыс. кв. м.
Показатель | 2004 | В процентах к 2003 | Справочно 2003 в % к 2002 |
---|---|---|---|
Площадь квартир - всего, тыс. кв. м | 49935,8 | 100,6 | 100,6 |
в том числе в жилфонде: | |||
частном | 44340,5 | 102,2 | 101,3 |
из него в собственности: | |||
- граждан | 42787,0 | 102,6 | 101,6 |
- юридических лиц | 1553,5 | 92,5 | 94,1 |
государственном | 842,3 | 94,7 | 83,9 |
муниципальном | 4689,5 | 88,9 | 99,0 |
общественном | 4,0 | 24,7 | 98,8 |
смешанной формы собственности | 59,5 | 71,9 | 79,2 |
В Барнауле в 2003 г. проживали в коммунальных квартирах 2587 семей (13,5% из 19202 семьей, состоящих на учете по улучшению жилищных условий), в общежитиях – 6193 (32,3%), в ветхом и аварийном жилфонде – 327 (1,8%). Состояли на учете 10 лет и более 14682 семьи (76,5%).
В домах жилье разделилось на муниципальное – для очередников города и коммерческое – для экономически обеспеченной категории населения, которого сегодня на Алтае не более 10–15%. Надвигается серьезный социальный кризис, подобный послевоенному периоду индивидуального строительства, времени украшательства, строительства жилья для избранных. Для основной массы населения депрессивного Алтая (85%) по существу нет возможности решать жилищные проблемы, главным образом, из-за отсутствия денежных средств.
В 2000–2005 гг. произошел заметный скачок в динамике роста объемов ветхого и аварийного жилья из-за того, что дома, построенные десятки лет назад, в последние годы не подвергались капитальному ремонту и реконструкции. Функции по поддержанию жилищного фонда были переданы муниципальным образованиям, и многие из них с возложенной на них обязанностью не справились.
Жилищный фонд как объект недвижимости требует создания сети дополняющих объектов социально-бытовой инфраструктуры, соблюдения рациональной плотности застройки, формирования благоприятной природной и социальной среды. Объем и качество жилищных услуг в значительной степени определяются характеристиками месторасположения жилья, его близостью к транспортным сетям, предприятиям торговли и бытового обслуживания, учреждениям образования, культуры, здравоохранения, местам отдыха, развлечений, занятий спортом, а также плотностью застройки, удобством планировки, чистотой и озелененностью дворов.
Жилье как капитальное и ресурсоемкое благо имеет высокую стоимость, а его приобретение в собственность для определенных категорий населения оказывается затруднительным или нецелесообразным. Часть граждан предпочитает наем жилья (его аренду), т.е. покупает жилищные услуги отдельно от жилищного фонда. Другая часть населения приобретает жилье как источник дохода и сдает в аренду, выступая продавцом жилищных услуг. В связи с этим строительство и приобретение жилья с целью сдачи его в аренду становится особым видом предпринимательской деятельности. В условиях рыночной экономики жилье как объект недвижимости становится эффективным способом сохранения стоимости, т.е. служит средством накопления (Рогаткин, 2000, с. 9).
В крае в 2000–2005 гг. ежегодный ввод общей площади жилья – около 400 тыс. кв. м за счет всех источников финансирования. В последние годы увеличилась доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов. В 2005 г. она составляла 85,2% (по РФ – 40,3%).
По экспертным оценкам у населения наибольшая потребность в однокомнатных квартирах – 40% от общего числа граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий (инвалиды, одинокие, пожилые, молодые семьи), но строятся в основном многокомнатные квартиры. В очереди за жильем стоят, как правило, граждане, относящиеся к социально незащищенным слоям населения.
Хотя за последние 15 лет основные показатели по благоустройству и инженерному обеспечению жилищного фонда края выросли, благоустройство имеющихся квартир оставляет желать лучшего. Только 68% жилья оборудовано водопроводом, 59% – канализацией, 47% – ваннами (душами), 64% – газом, 39% – горячим водоснабжением. В малых городах до 50% жилья еще не благоустроено.
В 2005 г. отпуск тепла населению и предприятиям на коммунально-бытовые нужды осуществляли 2425 котельных, суммарная мощность которых составила 13,8 тыс. Гкал. в час. 79,3% таких объектов расположены в сельской местности (в 2003 г. – 77,4%). Среднегодовая балансовая стоимость производственных мощностей источников теплоснабжения – 3461,9 млн руб.
Протяженность тепловых и паровых сетей в двухтрубном исчислении составила 3712,4 км, из них 707,8 км (19,1%) нуждаются в замене (2003 г. – 19,2%).
В начале 2006 г. на балансе 634 организаций и предприятий числилось 1392 водопровода мощностью 1340,1 тыс. куб. м воды в сутки и 39 отдельных водопроводных сетей. Их имеют все города, рабочие поселки и 1122 сельских населенных пункта (69,6% от их численности в крае). Среднегодовая балансовая стоимость производственных мощностей водопроводов и отдельных водопроводных сетей составила 2197,3 млн руб., в водопроводном хозяйстве работает 5287 чел. (в 2003 г. – 5199).
В 2005 г. в системе водоснабжения края произошло 6069 аварий – порывов водопроводных сетей и нарушения работы сооружений (в 2004 г. – 6048). Примерно в год на каждые 100 км сетей приходится 35–37 аварий. Главная причина – ветхое состояние водоводов и уличных сетей, из которых нуждаются в замене соответственно 16,1 и 35,6% (в 2004 г. – 16,7 и 35,7%). Объем утечки и неучтенного расхода воды составил 48,0 млн куб. м, или 21,7% от поданной в сеть (в 2003 – 15,5%). Через очистные сооружения пропущено 125,1 млн куб. м, или 56,5% от общего объема воды, поданной в сеть (в 2003 г. – 49,9%).
В крае в 2005 г. водоотведение из жилых домов и коммунально-бытовых объектов проходило через 77 канализаций и 23 отдельные канализационные сети. Установленная пропускная способность очистных сооружений – 631,6 тыс. куб. м в сутки, их мощность по обработке осадка – 39,4 тыс. куб. м в сутки. Все города края (кроме Змеиногорска), 4 поселка городского типа (кроме Тальменки) и 56 сельских населенных пунктов (3,5% от их общего числа на Алтае) имеют канализационные сооружения. Среднегодовая балансовая стоимость производственных мощностей канализаций и канализационных сетей на конец года составила 877,9 млн руб. (в 2004 г. – 1275,2 млн руб.). В канализационном хозяйстве края работает 2657 чел., в т.ч. в городских поселениях – 2413 чел. (90,8%). В 2005 г. в канализационном хозяйстве произошло 38 аварий (в 2003 г. – 32). Как правило, все аварийные ситуации происходят на тепловых сетях и котельных с полным амортизационным износом.
Высокой остается степень изношенности объектов: износ основных фондов по жилищному хозяйству на начало 2006 г. составил 26,5%, по коммунальному хозяйству – 52,5%. Наибольшее количество домов возведено в 1946-1970 гг., причем из общего количества жилых строений более 54% имеют износ от 31 до 65%. Из общего количества водопроводных сетей края 30,8% полностью изношены. Канализационные сети в большинстве своем были построены в 60–70-е гг., и на сегодняшний день их пропускная способность исчерпана, техническое состояние коллекторов не позволяет обеспечивать нормальное водоотведение сточных вод города, 13% сетей требуют замены.
В конце 2005 г. принят закон, который позволяет регулировать тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Суть его заключается в том, что у правительства появляется возможность установить предельные темпы роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги для регионов. Регионы в свою очередь должны установить такие предельные темпы роста для муниципальных образований.
Рост тарифов на услуги ЖКХ ведет к неконтролируемому властями росту инфляции. По мнению министра экономического развития и торговли Г. Грефа, региональные власти вместо реформирования сферы ЖКХ и связи повышают тарифы на эти услуги. Поэтому в 2006 г. определять такие тарифы будет федеральный центр. Чтобы цены на квартиры не росли, надо одновременно стимулировать рост предложения жилья. Региональным властям рекомендуется брать ссуды на создание инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства жилых домов, а затем продавать их застройщикам. Предполагается, что государство предоставит гарантии и субсидирует регионам проценты по этим кредитам.
В крае для радикальных преобразований в жилищно-коммунальной сфере в 1996 г. был принят Закон «Об участии Алтайского края в реализации Государственной программы «Жилище», ФЦП «Свой дом», а так же других жилищных программ», который наметил ежегодное выделение средств на жилищное строительство не менее 5% консолидированного бюджета края. Региональным законом 2000 г. «О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета» определен порядок предоставления ипотечных кредитов.
На Алтае с 1 января 2005 г. стандарт максимально допустимой доли (МДД) собственных расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи составлял 22%. Постановлением администрации Алтайского края от 8 февраля 2005 г. №51 при среднедушевом доходе на одного члена семьи до двух (включительно) величин установленного в крае прожиточного минимума стандарт МДД снижен до 14%.
В результате анализа выяснилось, что свыше 95% получателей субсидий в большинстве районов края имеют доход не выше двух прожиточных минимумов на человека, и только остальные 5% имеют доход свыше этого. В некоторых бедных районах края такая доля составляет менее 1% получателей субсидий. В число получателей субсидий вошли работники бюджетной сферы: младший медицинский персонал, учителя и др.
В 2005 г. в крае субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг были предоставлены 244,5 тыс. семей, что составило 25,1% от общего количества квартиросъемщиков.
Переход к оплате населением всей стоимости жилищно-коммунальных услуг должен быть обеспечен значительным ростом доходов основной части населения, демонополизацией обслуживания муниципального жилищного фонда и формированием рынка услуг, организацией ресурсосбережения.
Как и в других отраслях экономики, в жилищной сфере государство старается уйти от решения вопросов финансирования жилья, оставляя за собой на разных уровнях управления контрольные функции: выделение земель под строительство, определение стандартов, требования к окружающей среде.
В целом население страны, страдая от отсутствия доступной системы кредитования строительства жилья, государственных и муниципальных гарантий качества и надежности строительных фирм, не в состоянии обеспечить себя первым и необходимым условием существования.
По статистике только 1,5% населения РФ сегодня способно самостоятельно купить квартиру. Нуждаются же в улучшении жилищных условий 80% россиян. Для сравнения: по обеспеченности жильем в Германии на одного жителя приходится 35 кв. м жилья, в Швейцарии, Норвегии, Канаде – по 40, США – 70, России – 19,3 кв. м.
Алтайский край обладает лучшими по сравнению с другими регионами Сибири и Дальнего Востока природно-климатическими условиями. Сюда всегда приезжало достаточно много людей с Севера, они приобретали здесь жилье, предпочитая Алтай другим регионам южной части Сибири. В 1990-е гг. это способствовало значительному притоку населения и относительно высокой стоимости жилья и поддерживало средний инвестиционный рейтинг края, несмотря на кризисное состояние производственной сферы.
В связи со снижением инвестиционной активности в жилищном строительстве в данной сфере и смежных с ней отраслях наблюдается упадок, что отрицательно сказывается на экономическом состоянии региона. Новые строительные предприятия, создаваемые в форме акционерных обществ на базе старых государственных структур, не являются надежными строительными фирмами, осуществляющими возведение объектов жилья «под ключ» с хорошим качеством. В связи со значительными темпами инфляции и монополией в инфраструктурных отраслях цены на вновь возводимое жилье растут достаточно высокими темпами. Сохраняется проблема качества строительных работ.
Из-за отсутствия строгого контроля частных строительных фирм со стороны государства и местных властей, проверки их надежности в части по обеспеченности реальными мощностями и средствами для удовлетворения запросов населения растет недоверие к ним и разочарование ими со стороны граждан. В Барнауле свидетельством этого является скандал с финансовой пирамидой, сооруженной строительной компанией ООО «СП Барнаулстрой». Частные лица, ставшие дольщиками этой компании, внесли более 132,3 млн руб. Из 1026 дольщиков, вложивших деньги в долевое строительство по непомерно низкой цене (3,5 тыс. руб. за 1 кв. м при реальной стоимости в 6–7 тыс. руб.), судом признаны потерпевшими от мошеннических действий руководителей ООО «СП Барнаулстрой» 878 чел. В результате таких операций одной строящейся квартирой по документам владели от 2 до 9 дольщиков. Вызывает удивление отмена с 2007 г. лицензирования гражданского строительства, что может привести к новой волне криминальных нарушений в данной сфере, а в перспективе – к снижению качества вводимого жилья вплоть до угрозы техногенных аварий.
С 2002 г. большинство субъектов Федерации приняли программы обеспечения жильем молодых семей. Но почти повсеместно их реализация была неудовлетворительной из-за недостаточного выделения средств. Многие молодые семьи утратили надежду на быстрое решение жилищного вопроса. Так, в 2005 г. в Барнауле из 540 таких семей квартиры получили всего 40. Ежегодно же в городе образуется до 5 тыс. молодых семей.
С начала 1990-х гг. в пригородном поясе Барнаула были выделены тысячи участков под строительство коттеджей. Но со временем у значительной части застройщиков изменились финансовые возможности, а город не реализовал свои намерения по обеспечению строящихся поселков инженерно-транспортной и социальной инфраструктурой. В результате строительство большинства односемейных домов не завершено. С другой стороны, исторически существуют поселения, включенные в городскую черту, но сохранившие сельский уклад жизни. Это важный ресурс развития города, так как расположены они в ряде случаев на потенциально ценных территориях. Хаотичное и мало контролируемое строительство коттеджей, по всей видимости, уже скоро приведет к новым проблемам функционирования городского коммунального хозяйства.
Комплексное решение проблемы обеспечения населения жильем на территории края предполагает создание в жилищной сфере конкурентной среды, переход к обязательному конкурсному отбору подрядных организаций для выполнения работ по обслуживанию и ремонту, а также управлению жилищным фондом. В государственной поддержке нуждается модернизация жилищно-коммунального комплекса.
Необходимо разработать систему регионального регулирования жилищной сферы, предполагающую воплощение комплекса целевых мер, направленных на стимулирование спроса и предложения жилищного фонда и жилищных услуг, в том числе:
1) централизованное финансирование инвестиций в строительство, реконструкцию и капитальный ремонт социального жилья, предназначенного для улучшения жилищных условий малообеспеченных слоев населения;
2) прямое (раздаточное) распределение государственного и муниципального жилого фонда;
3) административное регулирование уровня минимальных (медицинских) и средних (социальных) жилищных стандартов;
4) государственное кредитование общественных жилищных организаций и индивидуальных застройщиков;
5) предоставление налоговых и иных льгот предприятиям и организациям, осуществляющим инвестиционно-строительную деятельность;
6) субсидирование расходов населения на строительство, приобретение, содержание и наем частного и государственного жилья;
7) общая нормативно-правовая регламентация взаимодействий между субъектами жилищных отношений.
Система бесплатного жилищного обеспечения, которая существовала в социалистический период, освободила население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы и породила в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии. В настоящее время государственные органы отстранились от решения жилищной проблемы тысяч семей, переложив ее на плечи муниципальных образований.
Законодательная база России продолжает нести отпечаток социальных стереотипов и представлений о жилищных правах граждан, унаследованных от советских времен. Важным шагом должна стать законодательная отмена бесплатной приватизации, так как она сужает возможности муниципалитетов по обеспечению жильем социально незащищенных слоев общества.
Необходимо внести в законодательную базу РФ и каждого региона нормы выделения социального жилья гражданам-очередникам муниципалитетов, предоставлять квартиры жилой площадью не 9–12 кв. м жилой площади на человека, как это было по Жилищному кодексу 1983 г., а по санитарно-минимальной норме – 6 кв. м на человека. Это позволит поддержать граждан с минимальными доходами. При нынешних темпах ветшания жилищного фонда необходимо скорейшим образом решать жилищные проблемы тех граждан, которые проживают в аварийном и ветхом жилье. По вступившему в действие с 2005 г. новому Жилищному кодексу РФ переселяемые граждане имеют право получить площадь только в таких размерах, которые у них были раньше. Это будет способствовать ускорению сноса ветхого жилья, особенно в центральной и старой части города.
Эффективность решения проблемы социальной напряженности общества должна состоять в сглаживании диспропорций платежеспособного спроса различный слоев общества, поддерживая граждан с наименьшими доходами, но ставя объем получаемых средств в прямую зависимость от семейных доходов, накоплений и трудоспособности. Все должно быть направлено на поощрение социальной и экономической активности населения. При этом наиболее перспективным представляется опыт финансирования обеспечения граждан жильем, предполагающий сочетание различных источников средств: безвозмездных субсидий за счет регионального и местных бюджетов, собственных средств граждан, ипотечных кредитов банков, муниципальных и региональных жилищных займов.
Затраты бюджета на улучшение жилищных условий зависят от источников его пополнения, поэтому целесообразно введение в России муниципального налога на недвижимость. Введение частного коммунального обслуживания предполагает появление конкуренции в коммунальной сфере, что сможет если не снизить, то хотя бы приостановить рост тарифов на обслуживание жилья. Судя по опыту развитых стран, налог на недвижимость, поступающий в городской бюджет, способствует прямой заинтересованности руководства города в улучшении качества городской среды и росте рыночной стоимости недвижимости.
Важнейшим региональным ресурсом является земля. Проведение государственной кадастровой оценки земель края и утверждение ее результатов в 2006 г. позволят выйти на новый этап налогообложения за пользование землей в зависимости от ее кадастровой стоимости. Такая оценка необходима в качестве первого шага для дифференциации платежей за землю и иные объекты недвижимости (налоги, арендная плата, платежи при продаже) с целью более адекватного планирования региональных действий и бюджетных доходов.
Промежуточные к 2006 г. итоги реформирования жилищно-коммунального хозяйства, начавшегося в 90-е гг., в Алтайском крае, неудовлетворительные: жилищно-коммунальный комплекс не перестал быть дотационным, в нем не введены экономически обоснованные тарифы, произошел переход на 90% оплату населением услуг, но фактический объем платежей в 2005 г. в сопоставимых ценах стал меньше, чем в 2004 г. В отрасли появился частный бизнес, но он мало заметен и практически никак не влияет ни на качество услуг, ни на конкуренцию внутри ЖКХ. В регионе работа коммунального комплекса практически весь отопительный сезон находится на грани остановки.
Более 65% населения называют стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) ключевой проблемой, относящейся к компетенции местной власти. Сегодня в крае в структуре расходов семьи со средними доходами оплата за ЖКУ превышает 25%. Главной целью реформирования коммунального хозяйства должно стать снижение такой доли в расходах населения, но позитивных изменений здесь в настоящее время практически нельзя назвать.
Федеральные власти прогнозируют разрешить эту задачу за пять лет в ходе реализации реформы в 2006–2010 гг. Кроме этого, должны решаться и другие проблемы: развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий, введение концессионных механизмов и привлечение частных инвестиций, хотя эти задачи противоречат друг другу. Получается, что реформа ЖКХ исключает интересы потребителя и рассчитана только на развитие отрасли.
Управленцы, работающие в системе ЖКХ, считают, что реформа, напротив, ставит интересы потребителя во главу угла. Предполагается, что переход к рынку жилищных услуг произойдет путем формирования профессиональных управляющих компаний (УК) и самоорганизации собственников жилья. На конкурсной основе собственники жилья будут привлекать к управлению профессиональные УК, которые должны отстаивать свои интересы и интересы собственников перед естественными монополистами – поставщиками коммунальных ресурсов. Этот противовес обеспечит достойное качество предоставляемых услуг и создаст предпосылки того, что платежи за них не будут необоснованно повышаться.
По мнению большинства специалистов, рынка в ЖКХ до сих пор нет и быть не может, так как тарифы на услуги ориентированы на издержки и постоянно растут. В предстоящей реформе слабо прописаны индикаторы эффективности реформирования ЖКХ с точки зрения потребителя. Жилищно-коммунальное хозяйство должно стать эффективной рыночной отраслью, но одновременно расходы потребителя на оплату услуг должны уменьшаться.