Одно из направлений поднятия регионального хозяйства – это интенсивное развитие жилищного строительства. В России на протяжении всего реформирования постоянно говорится о жилищном строительстве как локомотиве экономики, принималось несколько государственных программ по увеличению его темпов, но до сих пор этот вопрос не получил своего решения, и острота проблемы почти во всех субъектах Федерации нарастает.
Мировая практика свидетельствует, что в устойчиво развивающемся государстве на обеспечение граждан жильем расходуются до 25% ВВП. Примерно треть из них направляется на жилищное строительство, столько же на эксплутационные расходы, на амортизацию или оплату банковских кредитов.
Эффективность жилищной политики в значительной степени зависит от условий и формы проведения займов, которые могут быть аналогичны условиям эмиссии и обращения облигаций федерального займа. Анализ опыта их проведения в разных регионах позволяет систематизировать возможные варианты организации займа и выбрать наиболее предпочтительные данные. За 2004–2005 гг. объем потребительских кредитов вырос на 300% и достиг в РФ 1,18 трлн руб.
В рыночной экономике широко распространенный способ решения жилищной проблемы – ипотечное кредитование. Ипотека – финансовая услуга, когда банк предоставляет человеку кредит на покупку недвижимости, и он может занять жилье. При получении кредита необходимо предоставить в банк энное количество документов, подтверждающих, что человек имеет стабильный доход и в состоянии платить по займу. В развитых странах более 90% жилищного строительства осуществляется за счет кредитов, в том числе и ипотечных.
До принятия новых законодательных актов по жилищному законодательству в 2005 г. большинство покупателей вынуждены были приобретать квартиры за наличные деньги и часто задолго до заселения. Создание рынка ипотечных облигаций благодаря Закону 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» сделало кредиты более доступными. Он дает право выпускать ипотечные облигации коммерческим банкам, при этом на рынке будут ценные бумаги, имеющие под собой обещание вернуть в срок реальную недвижимость – квартирную собственность. Банк, который имеет в залоге квартиру, может под нее выпустить ипотечную ценную бумагу, и в результате люди смогут получать средства под приобретаемую квартиру.
Особенно важно, что ипотека дает возможность увеличить платежеспособный спрос без разбухания в экономике денежной массы. Более того, ипотека даже сдерживает инфляцию за счет дополнительной мобилизации свободных денежных средств населения.
Массовое развитие ипотеки в нашей стране, по некоторым расчетам, позволит к 2007–2008 гг. увеличить ежегодные темпы прироста национального продукта на 1–1,5%.
В России некоторые банки выдают ипотечные кредиты только под поручительство юридического лица (наиболее распространенный вариант – работодателя) или при наличии поручительства нескольких физических лиц, имеющих стабильный доход (так называемую белую зарплату). При существующих в 2005–2006 гг. порядках ипотека в России рассчитана в основном на богатых. Для того чтобы обслуживать 18% кредит, выданный на десять лет, семья должна иметь совокупный доход 22 тыс. руб. в месяц (2005 г.). В таком случае решать свои жилищные проблемы может не более 5% населения, что явно недостаточно для развития ипотечного жилищного кредитования.
Региональные схемы ипотеки в России (Белгородская, Иркутская, Саратовская области и др.) являются по сути условно-ипотечными, так как учитывают и используют лишь отдельные элементы классической ипотеки. Ряд районов экспериментируют с иными схемами кредитования жилищного строительства, в частности, со ссудно-сберегательными. Для запуска локальных ипотечных программ необходимо не только организационное, но и финансовое участие государства. Однако ни региональные, ни тем более местные бюджеты не имеют для этого достаточных средств. Одним из основных финансовых источников для инициирования ипотечной программы, помимо целевых средств бюджетов всех уровней, могут стать средства, привлеченные через региональные или муниципальные облигационные жилищные займы.
До 1999 г. в разных субъектах РФ в той или иной степени успешно осуществлялись программы внутреннего заимствования в форме целевых жилищных займов. В 1997–1999 гг. были зарегистрированы 5 субфедеральных и 6 муниципальных жилищных займов.
Объединение в одном финансовом механизме инструментов регионального (муниципального) жилищного займа и ипотечного кредитования может обеспечить значительный приток инвестиций в жилищное строительство, что не только позволит решить одну из наиболее острых социально-экономических проблем – жилищную, но и активизирует рынок жилья, строительный рынок, сопряженные отрасли и в конечном счете станет ступенькой к устойчивому экономическому росту отечественной экономики.
Сейчас для начала строительства требуется затратить слишком много времени и добиться принятия многих бюрократических разрешений. Основа для сокращения сроков согласования – наличие генерального плана застройки населенного пункта. Но для этого в Алтайском крае для всех поселений необходимо 300 млн руб., а денег нет даже для столицы региона, и разработка плана застройки займет 3–4 года.
В Барнауле выдачей ипотечных кредитов занимается несколько организаций, в их числе ряд банков и ОАО «Алтайское краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АЖИК), региональный оператор Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования. Одним из главных общих требований всех организаций, занимающихся оформлением ипотечных кредитов, является наличие собственного вклада на приобретение квартиры, составляющего не менее 10% стоимости данной квартиры. Можно выделить еще несколько общих пунктов, необходимых гражданину для получения кредита. Во-первых, это определенный доход, требуемый для погашения суммы полученного кредита, при этом сумма, выплачиваемая по кредиту, должна составлять не более 30% ежемесячных доходов. Во-вторых, этот доход должен быть постоянным и официально подтвержденным.
За 2003–2004 гг. Агентство по ипотечному кредитованию в Алтайском крае выделило только 327 кредитов, средняя сумма кредита – 330 тыс. руб. В Алтайском филиале Сбербанка РФ кредиты в 2005 г. выдавались под 18% годовых на 10 и 15 лет на приобретение жилья и под 19% годовых на 1–3 года на неотложные нужды. Алтайский филиал московского «Агропромкредитбанка» в 2005 г. выдал кредиты сроком до 3 лет под 25% годовых в рублях и до 5 лет под 15% в валюте. Сумма кредита могла колебаться от 150 тыс. до 3 млн руб. Существует ряд ограничений для получения кредита, одно из них – возрастное. В АЖИК срок пользования рублевым кредитом от 5 до 20 лет. Процентная ставка составляла 15% годовых.
По данным Банка России, на 1 января 2006 г. объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, составил 20,5 млрд руб. В России при годовой инфляции в 11–13% существуют проблемы с процентом ипотечных кредитов: поскольку банк платит по депозитам процентную ставку выше инфляции, то и по кредитам не может предоставляться ставка ниже инфляции.
В РФ практически весь жилищный фонд приватизирован, но нет конкуренции между домовладельцами. В то же время, например в Сингапуре, жилищное строительство развивали так, чтобы были секторы государственный и частный. Государство ведет строительство, чтобы решать проблемы расселения по упрощенному способу, сооружая в основном дешевое жилье. Население ставится в очередь в зависимости от доходов семьи, квартиру получает, частично оплачивая жилье в рассрочку.
Однако для того, чтобы ипотека работала по-настоящему, должны пройти десятки лет, когда инфляция станет предсказуемой, установится хотя бы на уровне 2–4%. По всей видимости, не раньше 2010 г. проценты по ипотечным кредитам станут такими же, как и на Западе, т.е. 5–6%.
Решать жилищную проблему без развитой ипотеки невозможно. Но малые российские банки слабо занимаются ипотекой, а потому и рынок крохотный, и предложений на нем почти нет. В Алтайском крае в 2005 г. ипотечный рынок первичного жилья измерялся введенными 1,5 тыс. кв. м, и это при населении в 2,6 млн чел.
Отсутствие нормальной ипотеки связано с оттоком капитала и низким уровнем монетизации экономики. Если сопоставить денежную массу с ВВП, как обычно делается в зарубежных аналитических обзорах, то обнаружится, что в РФ она составляет менее 20%. У развитых стран (США, Великобритании) этот показатель превышает 60–70%, и это означает, что у них есть капитал. Если в стране не хватает капитала, то деньги в стране «короткие», банки выдают их на небольшие сроки. Проблема «коротких» денег губит все благие намерения. Низкий уровень монетизации – следствие инфляции. Ежегодно ЦБ РФ выкупает валюту десятками миллиардов долларов, выбрасывая на рынок сотни миллиардов рублей. Если бы в России была нулевая инфляция, уровень монетизации рос бы прямо пропорционально количеству вброшенных на рынок денег.
Чтобы заставить работать ипотечную систему, нужно принять целый комплекс мер. Инвесторы и строители должны увеличивать на рынке объемы предложения нового жилья. Необходимо в короткие сроки усовершенствовать законодательство, в частности, усилить правовые гарантии, причем как для добросовестных приобретателей жилья, так и для банков-залогодержателей. Государство обязано использовать свои информационные ресурсы для того, чтобы обеспечить население знаниями всех преимуществ и достоинств ипотеки. Социальная психология российских граждан постепенно меняется – люди привыкают жить в кредит, все более широко используют возможности свободного рынка, но на современной стадии они нуждаются в информации, которая помогала бы им более точно ориентироваться в новой экономической реальности.
Около 50% выданных ипотечных кредитов в РФ приходится на Сберегательный банк РФ. За ним идут «Дельта-Кредит», «Райффайзенбанк», «Газпромбанк», «Внешторгбанк», «Собинбанк».
Сейчас ипотека активно функционирует в основном на рынке вторичной недвижимости. Для того, чтобы жилье стало более доступным, надо увеличивать срок кредитования, а заемщикам следует в законодательном порядке уменьшать сумму взятого кредита на величину годовой инфляции.
На данном этапе развития для большинства граждан кредит слишком дорог. Но даже в Канаде в начале 80-х гг. ХХ в. ставки по ипотечным кредитам составляли 22%. В настоящее время ипотека России в основном работает на самых емких рынках недвижимости – в Москве и Санкт-Петербурге. В других территориях имеется позитивный опыт становления ипотечного строительства, для этого привлекаются даже строители других стран, например, в Чебоксарах (Чувашия) жилой квартал построили венгерские фирмы (Коммерсантъ-Казань, 2005, №164).
Пока не поздно в Алтайском крае надо применять ипотечные кредиты из ФРГ, а место их приложения – Немецкий национальный район и Славгород.